다주택자 양도세, 이렇게 줄이면 수천만 원 아낍니다!

부동산 시장이 변하면서 다주택자들에게 양도소득세(양도세) 부담은 점점 커지고 있습니다. 하지만 세법을 잘 활용하면 세금 부담을 대폭 줄일 수 있습니다. 이번 글에서는 2025년 최신 양도세 절세 전략을 정리해 보겠습니다.

📌 목차

• 양도소득세란? (다주택자에게 왜 중요한가?)
• 2025년 다주택자 양도세 중과세율 & 개정 내용
• 다주택자가 양도세를 줄이는 5가지 전략
• 자주 묻는 질문 (FAQ)
• 📊 2025년 다주택자 양도세 중과세율 표

1️⃣ 양도소득세란? (다주택자에게 왜 중요한가?)

양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생하는 양도차익(매도가 - 매입가)에 부과되는 세금입니다. 다주택자의 경우 조정대상지역 내 주택을 매도하면 중과세율이 적용되어 세금 부담이 매우 커질 수 있습니다.

💡 예시

• 2 주택자가 조정지역에서 집을 팔면 기본세율(6~45%) + 10% 추가 중과
• 3 주택 이상이면 20% 중과!

하지만 특정 요건을 충족하면 세금을 줄일 수 있는 방법이 있습니다. 아래에서 하나씩 알아보겠습니다.

2️⃣ 2025년 다주택자 양도세 중과세율 & 개정 내용

 

2025년 기준 다주택자 양도세 중과세율은 다음과 같습니다.

• 2 주택자: 조정대상지역 내 주택을 팔면 기본세율 + 10% 중과
• 3 주택 이상: 조정대상지역 내 주택을 팔면 기본세율 + 20% 중과
• 비조정지역은 중과세율 적용 없음

💡 2025년 개정사항

• 상생임대주택 제도 연장 (2026년 말까지)
• 장기보유특별공제 혜택 일부 완화

 

3️⃣ 다주택자가 양도세를 줄이는 5가지 전략

✅ 1. 1세대 1 주택 비과세 활용

💡 비과세를 받으려면?

• 해당 주택을 2년 이상 보유
• 조정대상지역은 2년 이상 거주 요건 추가
• 1 주택 상태가 된 후 3년 내 매도 시 비과세 적용

📌 TIP: 일시적 2 주택 규정을 활용하면 새 집을 산 후 3년 내 기존 주택을 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

✅ 2. 장기보유특별공제(장특공) 최대한 받기

💡 장기보유특별공제란?

• 주택을 오랫동안 보유할수록 세금 공제율이 높아지는 제도
• 10년 이상 보유 시 최대 30% 공제 가능 (거주 요건 충족 시 80%)

📌 TIP: 장특공 혜택을 극대화하려면 장기 거주 및 보유 기간을 최대한 늘리는 것이 유리합니다.

✅ 3. 임대사업자 등록 활용

💡 혜택:

• 등록 임대주택은 양도세 중과세율 배제
• 종부세 합산 배제
• 일부 세액 감면 혜택 제공

📌 TIP: 다만, 임대사업자 제도가 개정되면서 혜택이 줄었으므로 신중하게 검토해야 합니다.

✅ 4. 상생임대주택 제도 이용

💡 혜택:

• 2026년 말까지 양도세 비과세 거주 요건 면제 가능
• 임대료 상승 폭을 5% 이내로 제한하면 세금 감면 혜택 제공

✅ 5. 증여를 통한 세금 절감

💡 증여를 활용하면?

• 주택을 가족에게 증여하면 주택 수를 줄여서 양도세 중과를 피할 수 있음
• 증여세 부담이 있지만, 장기적으로 보면 절세 효과 가능

📌 TIP: 자녀가 무주택자일 경우, 증여 후 5년이 지나면 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수도 있습니다.

4️⃣ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 다주택자가 집을 팔면 양도세는 얼마나 나오나요?
A1. 조정대상지역 내 주택을 팔 경우, 기본세율 + 10~20% 중과됩니다.

Q2. 1세대 1 주택 비과세를 받으려면 꼭 거주해야 하나요?
A2. 조정대상지역에서는 2년 거주 요건이 필요합니다. 비조정지역은 보유만 하면 비과세 가능합니다.

Q3. 증여하면 세금이 없나요?
A3. 증여세는 발생하지만, 양도세 중과를 피할 수 있어 장기적으로 유리할 수 있습니다.

📊 2025년 다주택자 양도세 중과세율 표

주택 수	지역구분	보유 기간	양도세율	중과 여부
2주택	조정지역	1년 미만	70%	O (기본세율 +10%)
3주택 이상	조정지역	1년 미만	70%	O (기본세율 +20%)
2주택 이상	비조정지역	1년 이상	기본세율(6~45%)	X